Grundschuld

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie kommen spätestens mit der Baufinanzierung auch Grundpfandrechte ins Spiel. Ein Grundpfandrecht dient als Sicherheit für den Immobilienkredit und macht diesen somit überhaupt erst möglich.

Was ist ein Grundpfandrecht?

Grundpfandrechte ermöglichen es dem Eigentümer einer Immobilie, das Objekt als Sicherheit für bestimmte Gegenleistungen einzusetzen. Im Standardfall dienen Haus oder Wohnung als Absicherung für eine Immobilienfinanzierung. Die Absicherung des Baufinanzierungsdarlehens übernimmt das Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld, welche in das Grundbuch eingetragen wird.

Durch diese Regelung kann der Kreditgeber sicher sein, dass er auch im Falle eines Kreditausfalls an sein Geld kommt. So erlaubt eine Grundschuld der Bank als Grundpfandrechtsgläubiger, bei einem Kreditausfall die Immobilie zu verwerten. Durch einen Zwangsverkauf des Hauses erhielte sie daraufhin ihr Geld zurück. 

Welche Arten von Grundpfandrechten sind heute gängig?

Noch vor 30 bis 40 Jahren wurden die meisten Baufinanzierungen über eine Hypothek besichert. Seitdem gewann die Grundschuld mehr und mehr an Bedeutung. Heute erfolgt die Besicherung deshalb hauptsächlich über die Grundschuld.

Welche Vor- und Nachteile haben Hypothek und Grundschuld?

Eine Hypothek wird wie eine Grundschuld zunächst ins Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen. Sie ist dabei jedoch immer an das entsprechende Darlehen gekoppelt. Mit jeder Rückzahlung durch den Kreditnehmer sinkt die Höhe der Hypothek. Ist die Baufinanzierung komplett abgetragen, erlischt die Hypothek automatisch.

Die Grundschuld existiert hingegen unabhängig vom jeweiligen Darlehen. Sie wird auch über die Höhe der Darlehenssumme ins Grundbuch eingetragen. Ihr Betrag vermindert sich während der Laufzeit durch Rückzahlungen jedoch nicht. Ist das Darlehen komplett abbezahlt, steht die Grundschuld also mit ihrem vollen Wert nach wie vor im Grundbuch. Ihre Löschung muss extra beantragt werden und ist nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank möglich.

Auch wenn die Grundschuld auf den ersten Blick wie das schlechtere Grundpfandrecht wirkt, ist ihre Flexibilität ein großer Vorteil. Sie kann zum Beispiel noch einmal für die Besicherung einer weiteren Finanzierung genutzt werden, ohne dass dafür eine erneute Grundpfandrechtsbestellung erfolgen muss. Dies gilt auch für eine spätere Umschuldung, da sich die Grundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen lässt. Somit können Kreditnehmer bei der Grundpfandrechtsbestellung die Kosten niedriger halten.

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